今年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)即將收官，2017年全年北京二手房住宅成交大約在13.4萬(wàn)套，相比2016年的27萬(wàn)套減少了51%，成交量創(chuàng)下2015年以來(lái)的新低。據(jù)部分中介透露，現(xiàn)在部分二手房成交價(jià)，同戶型的房源，比起3月份成交高峰時(shí)差不多下降了15%-20%。11月以來(lái)，北京二手房成交量有所回升，但二手房市場(chǎng)仍呈現(xiàn)出量升價(jià)跌的趨勢(shì)，成交均價(jià)繼續(xù)回落約0.8%。

降價(jià)房源成同小區(qū)“風(fēng)向標(biāo)”

據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，11月份，北京整體二手住宅成交均價(jià)繼續(xù)下降，降幅約0.8%，而在成交房源中，降價(jià)房源的占比達(dá)到96%，和上月相比小幅上漲了4個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來(lái)的高位水平;價(jià)格不變房源與漲價(jià)房源，占比分別為3%和1%。

據(jù)不少一線經(jīng)紀(jì)人反饋，“現(xiàn)在的成交價(jià)，同戶型比起3月份成交高峰時(shí)差不多下降了15%-20%，而隨著成交價(jià)格的下滑，新出房源的掛牌價(jià)格也隨之走低”。

近段時(shí)間，價(jià)格的下行已經(jīng)顯現(xiàn)出連帶趨勢(shì)，新成交的房源，往往成為同一小區(qū)的“風(fēng)向標(biāo)”。東四環(huán)一套168平米的房源，業(yè)主原先的掛牌價(jià)1300萬(wàn)，而隨著小區(qū)里一套同戶型房源1200萬(wàn)元成交，該業(yè)主近期就將掛牌價(jià)調(diào)整到1180萬(wàn)。

一名鏈家地產(chǎn)的中介人員告訴北京青年報(bào)記者，通州首開(kāi)國(guó)風(fēng)美倫大約90平方米的三居室，今年年初的時(shí)候大約320萬(wàn)，3月份的時(shí)候成交價(jià)達(dá)到360萬(wàn)，最高時(shí)掛牌價(jià)一度達(dá)到390萬(wàn)，如今，這個(gè)戶型的房源掛牌價(jià)已經(jīng)跌回到330萬(wàn)，如果議價(jià)的，大約有10萬(wàn)到20萬(wàn)的空間，也就是說(shuō)，該小區(qū)房源的實(shí)際成交價(jià)將比高點(diǎn)時(shí)下降15%左右。

麥田房產(chǎn)一位回龍觀片區(qū)的區(qū)域經(jīng)理表示，“上個(gè)月遺留的幾位客戶，這個(gè)月初都全部成交了”，主要是因?yàn)樾聮炫瞥鰜?lái)的房源，價(jià)格比之前的房源有所下降，達(dá)到了他們的心理價(jià)位。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京二手房房?jī)r(jià)整體下降非常明顯，部分區(qū)域房源房?jī)r(jià)下降幅度超過(guò)20%，房?jī)r(jià)水平重回2016年四季度。

1000萬(wàn)的房子現(xiàn)在能砍價(jià)66萬(wàn)

在賣(mài)方價(jià)格預(yù)期不斷下調(diào)的同時(shí)，買(mǎi)方群體在購(gòu)房談判中話語(yǔ)權(quán)增加，買(mǎi)方市場(chǎng)已經(jīng)確立。麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，11月份買(mǎi)方整體議價(jià)幅度(買(mǎi)方議價(jià)=成交價(jià)/最后一次報(bào)價(jià)-1)達(dá)到-6.6%，也為今年以來(lái)的高位。

據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，“317新政”實(shí)施以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)的買(mǎi)家議價(jià)幅度持續(xù)拉大，4月份的議價(jià)幅度為-1.8%，11月份則到了-6.6%。也就是說(shuō)，一套掛牌價(jià)1000萬(wàn)的房子，經(jīng)過(guò)買(mǎi)家議價(jià)，在4月份平均能以982萬(wàn)成交，而11月份則平均能以934萬(wàn)成交;相比較之下，買(mǎi)家砍價(jià)平均從18萬(wàn)上升到66萬(wàn)。

北青報(bào)記者昨日在鏈家、我愛(ài)我家多個(gè)門(mén)店了解到，現(xiàn)在只要你真心要買(mǎi)，中介就會(huì)幫你去砍價(jià)，如果運(yùn)氣好，遇上著急出售的賣(mài)家，砍個(gè)10%—20%也不是沒(méi)有可能，近期有不少這樣的案例。一般情況下5%—10%的空間是有的。

投資投機(jī)性購(gòu)房需求被抑制

據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，11月份北京二手房共網(wǎng)簽8733套，環(huán)比上漲37%。不過(guò)，目前成交量雖較前期明顯增加，但還是處于較低水平，同比去年仍然下降了約60%。

盡管市場(chǎng)尚未完全走出觀望，但是，由于目前政策環(huán)境和價(jià)格走勢(shì)都較為平穩(wěn)，有部分客戶在年底開(kāi)始陸續(xù)出手。麥田房產(chǎn)西山片區(qū)的一位區(qū)域經(jīng)理則表示，“現(xiàn)在感覺(jué)客戶群體多了一點(diǎn)，但需求比較多的還是2000萬(wàn)以下的房源，這主要是因?yàn)槟壳斑@邊真正出手的客戶，還是置換改善的需求。價(jià)格檔位在4000、5000萬(wàn)或更高的豪宅，現(xiàn)在還是比較難成交。”

麥田房產(chǎn)認(rèn)為，目前的市場(chǎng)基本面保持平穩(wěn)，剛需、剛改仍然是需求主流，預(yù)計(jì)年底前市場(chǎng)將保持目前的平穩(wěn)走勢(shì)。

張大偉認(rèn)為，預(yù)期2018年北京二手房市場(chǎng)成交量還會(huì)維持較低的水平，樓市調(diào)控的積極作用正逐步顯現(xiàn)。今后五年北京將完成25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，通過(guò)加快房源供應(yīng)，提升建設(shè)品質(zhì)，公平合理分配，進(jìn)一步穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，投資投機(jī)性購(gòu)房需求將被抑制，住房逐步回歸居住屬性。(文/本報(bào)記者 朱開(kāi)云)

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