近日，住建部等八部門發(fā)布《關于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》(簡稱《通知》)，劍指樓市多環(huán)節(jié)亂象，進一步加大了業(yè)內(nèi)對于下半年樓市調(diào)控從嚴、從緊的預期，房地產(chǎn)市場進入整治關鍵階段。另外，該通知還明確給出了時間表，力爭三年時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。住建部相關負責人也表態(tài)：“對調(diào)控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責”，并強調(diào)“下一步還將加強房地產(chǎn)金融管控”，這意味著，未來房地產(chǎn)市場強監(jiān)管將成為常態(tài)化。

樓市調(diào)控政策從嚴

近兩年來，我國相關政府部門對于房地產(chǎn)市場調(diào)控措施一直在頻頻表態(tài)。2021年以來，中央始終堅持“房住不炒”定位不變，房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)強化，多個熱點城市房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，力促市場情緒理性回歸。數(shù)據(jù)顯示，2021年6月房地產(chǎn)調(diào)控政策依然密集發(fā)布，單月房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達52次，疊加1-5月的234次，2021年上半年全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達286次，僅次于疫情影響下的2020年。

對于此次住建部等八部門發(fā)布的《通知》，中國社會科學院生態(tài)文明研究所理論研究室主任、研究員王業(yè)強在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，首先，這是國際國內(nèi)形勢對比變化要求加強樓市調(diào)控。2021年，全球經(jīng)濟仍將繼續(xù)處于低利率和流動性相對過剩的環(huán)境下，美國等發(fā)達經(jīng)濟體短期內(nèi)尚未擺脫經(jīng)濟恢復對流動性的依賴。充裕的外部資金在一定程度上對國內(nèi)的資產(chǎn)價格形成上漲的壓力，部分熱點城市的樓市熱度上升，房價地價上漲預期加大。因此，加強樓市調(diào)控，穩(wěn)定國內(nèi)樓市非常重要。

其次，這是房地產(chǎn)業(yè)進入新的發(fā)展階段的客觀要求。自2016年底中央經(jīng)濟工作會議提出“房住不炒”定位以來，房地產(chǎn)調(diào)控取得顯著成效。多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度正在逐步建立，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制正在逐步完善。進入“十四五”時期，中國已全面轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)也進入了新的發(fā)展階段，客觀上要求對整個房地產(chǎn)行業(yè)進行規(guī)范化管理，使之更好地滿足人民對美好生活的需求。

第三，這是樓市調(diào)控政策走向精細化的標志。2018年中央經(jīng)濟工作會議明確提出“因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任”，隨后各個城市紛紛進行“一城一策”政策試點。經(jīng)過3年多的實踐，調(diào)控政策更趨精細化，調(diào)控頻率加大、區(qū)域更加精細、人群進一步細分，尤其是深圳二手房指導價的出臺，更是標志著房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸走向精細化、完備化、體系化。如通知提出重點整治從房地產(chǎn)開發(fā)、到房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務等多領域。

與此同時，蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟研究中心副主任陶金向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)趨嚴的決心是很大的。“房住不炒”的背景下，各類政策正在逐步細化和具體化，此次通知便是典型例子。

未來房企融資、拿地的限制將持續(xù)存在甚至還會加強，融資環(huán)境改善的概率很小。部分房企若繼續(xù)擴張規(guī)模，其資金回籠節(jié)奏與成本付出的節(jié)奏相匹配的難度會越來越大，債務出現(xiàn)違約的概率將變大。

“此外，在房地產(chǎn)市場上，除了過快上漲的房價以外，市場諸多亂象擾亂市場正常運行，侵害消費者權益。”陶金進一步說道。

房地產(chǎn)市場監(jiān)管常態(tài)化

值得關注的是，《通知》強調(diào)要加強房地產(chǎn)金融管控。對此，王業(yè)強指出，從2020年下半年開始，房地產(chǎn)金融管控政策持續(xù)收緊，控制居民過高加杠桿、控制資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場就成為房地產(chǎn)金融管控的重點。在供應端通過實行房地產(chǎn)貸款集中度管理，在需求端通過設置“三道紅線”，全面壓縮、降低房地產(chǎn)信貸規(guī)模，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿。一方面通過推進金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，引導金融機構(gòu)增加對制造業(yè)、民營企業(yè)中長期融資的支持力度;另一方面不斷加大對“首付貸”“消費貸”“經(jīng)營貸”資金流入樓市的查處力度，引導銀行資金重點支持棚戶區(qū)改造等保障民生工程和居民合理自住購房需求。

在陶金看來，從供給端看，主要是指“三線四檔”融資管理和金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理，政策的主要目標是降低房企杠桿率，從長期看也在壓縮房企高額的利潤，降低房地產(chǎn)投資熱度。未來這些政策將日益嚴格地被落實。需求端看，多地房地產(chǎn)需求端融資收緊、房貸利率提高，全面地限制購房需求。

對于未來房地產(chǎn)市場監(jiān)管常態(tài)化的情況，王業(yè)強表示，第一，制度化本身就是常態(tài)化。《通知》明確提出建立制度化常態(tài)化整治機制，要求綜合運用法律、經(jīng)濟、行政和信息化等多種手段，從源頭上規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。第二，表明了中央堅持“房住不炒”和加強房地產(chǎn)調(diào)控的決心。面對復雜多變的國際市場環(huán)境，防控房地產(chǎn)市場風險是防控金融風險的重要內(nèi)涵。第三，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，給市場形成一個穩(wěn)定的預期。房地產(chǎn)行業(yè)仍是中國經(jīng)濟的壓艙石和穩(wěn)定劑，房地產(chǎn)調(diào)控政策必須堅持“穩(wěn)”字當頭，繼續(xù)堅持“房住不炒，因城施策”的政策基調(diào)。

對此，陶金認為，房地產(chǎn)市場監(jiān)管常態(tài)化的前提是監(jiān)管更加細化，具體措施逐步增加，以全面監(jiān)管和控制市場運行，同時打擊日常出現(xiàn)的亂象。想要在當前的房地產(chǎn)市場實現(xiàn)有效監(jiān)管，決策層認識到必須從嚴監(jiān)控市場行為。

據(jù)了解，2021年以來，中央和地方調(diào)控政策整體偏緊，熱點城市更是頻繁出臺房地產(chǎn)市場規(guī)范政策，加之住建部相關負責人表態(tài)，對調(diào)控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。市場分析人士稱，此次八部門聯(lián)合發(fā)文，傳遞了重要的市場信號，對于上半年以來部分城市出現(xiàn)頻率較高的擾亂市場穩(wěn)定的行為進行了總結(jié)和關注。此次《通知》也調(diào)動了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)、租賃企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)、金融機構(gòu)以及網(wǎng)絡媒體等各大社會主體，全方位全主體地進行市場監(jiān)管，全面貫徹“房住不炒”，落實“三穩(wěn)”目標，預計下半年房地產(chǎn)市場政策端依然從嚴，而在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)影響下，房價預期未來幾個月漲幅繼續(xù)收窄，并維持在合理區(qū)內(nèi)。(記者 寧婧)

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