全款分期促銷購房背后,是正在跌下神壇的環(huán)京樓市。近兩年,隨著北京市房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控,導(dǎo)致購房需求特別是投資需求外溢,加上對京津冀一體化等利好政策的過度解讀,環(huán)京地區(qū)樓市一度出現(xiàn)“高溫”。2017年以來,在“房住不炒”和防范化解房地產(chǎn)風險等政策驅(qū)動下,環(huán)京地區(qū)“限購圈”逐漸形成,投資需求被有效抑制,住房逐漸回歸居住屬性。投資大潮退去、成交量下滑,一些重倉布局環(huán)京地區(qū)的開發(fā)商遭遇回款難,于是紛紛加緊去化。

不少購房者對這種打折銷售頗感興趣。但有業(yè)內(nèi)人士認為,上述全款分期的促銷方式暗藏風險。“比如補繳社?；騻€稅獲得購房資格,嚴格來說是違規(guī)的。即使售房時承諾交完三年就可以網(wǎng)簽,但這中間也有很多變數(shù),如果遭遇單方面毀約或者三年以后限購條件發(fā)生變動,購房者的權(quán)益很難得到保證。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。

資金困局

出了北京地鐵八通線的土橋地鐵站,途經(jīng)京唐路、武興路,一路驅(qū)車向東,過了潮白河就來到了大廠回族自治縣(以下簡稱“大廠”),以北為三河市、以南為香河縣,三者因緊鄰北京市而被統(tǒng)稱為“北三縣”。

肖遙/攝

近年來,隨著北京購房需求外溢,北三縣樓市表現(xiàn)火熱,吸引了一大批購房者來此置業(yè)。北三縣只是環(huán)京樓市的一個縮影,臨近北京的燕郊、廊坊市、霸州市、永清縣、固安縣等也是環(huán)京樓市的重要陣地。

2017年以來,隨著北京限購不斷升級,環(huán)京地區(qū)也進入限購范圍,逐漸形成環(huán)京“限購圈”。2017年5月,河北省政府辦公廳出臺樓市調(diào)控新政,要求環(huán)雄安新區(qū)和環(huán)首都重點地區(qū)進一步提高門檻、從嚴調(diào)整限購措施。隨后,保定城區(qū)、廊坊市區(qū)、北三縣、固安縣、永清縣等地也陸續(xù)出臺相關(guān)細則,環(huán)京樓市進入寒冷期。

根據(jù)中信證券近日發(fā)布的研報,以二手房掛牌均價測算,2017年年初,廊坊市二手房(采樣集中在燕郊)房價超過30000元/平方米,超過長三角準核心城市??杭州市當時的房價。經(jīng)過一年多的調(diào)控之后,2018年2月,廊坊市二手房(采樣集中在燕郊)掛牌均價為22312元/平方米,同比下降28.2%;二手房成交均價19475元/平方米,同比下降31.1%。

?“在去年限購之前,市場火熱的時候,我每天要接待幾十甚至上百個購房者。購房者要是說想考慮一下,我就不會再多說一句話,因為房子隨時就會被賣出去。說句不好聽的,那個時候連傻子都能賣出去房。”回憶去年市場的盛況,大廠某項目的一位銷售人員感慨,限購之后房子不好賣了。

經(jīng)過了一年多的市場調(diào)控,環(huán)京樓市的新增投資需求已經(jīng)被有效擠出。根據(jù)北京中原市場研究部的統(tǒng)計,2018年1月~2月,環(huán)京樓市住宅累計成交11萬平方米,同比下降88%;成交金額12億元,同比下降87%。其中,2018年2月,環(huán)京市場住宅成交面積、成交金額均創(chuàng)近五年來新低,成交面積同比下降94%,成交金額同比下降93%。

事實上,環(huán)京樓市降溫現(xiàn)象已從“限購圈”形成并延續(xù)至今。值得注意的是,近期頻頻傳出環(huán)京開發(fā)商資金鏈緊張、低價甩賣的消息,這其中不僅有實力雄厚的大開發(fā)商,也包括資金有限的小開發(fā)商。

有業(yè)內(nèi)專家指出,當外地投資需求被擠出,開發(fā)商面臨巨大的去化和回款壓力,對于一些重倉布局環(huán)北京地區(qū)的開發(fā)商和一些小開發(fā)商意味著一場資金困局。

環(huán)京樓市的這場資金困局也加劇了房企在該區(qū)域的分化。專家置評,環(huán)京樓市的這一局面對重倉布局環(huán)北京地區(qū)的開發(fā)商和一些小開發(fā)商影響較大,對全國性綜合布局的房企影響有限。

對于預(yù)期,分析人士認為短期內(nèi)環(huán)京樓市面臨的調(diào)控局面不會輕易解除。

在2018年年初的河北省兩會上,該省省長許勤在2018年重點工作中強調(diào)要保障群眾基本住房需求,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,建立健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。同時,國家層面也強調(diào)要堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松,保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

中信證券在研報中認為,未來環(huán)京樓市表現(xiàn)欠佳的問題將持續(xù)下去,和全國商品房市場的平穩(wěn)表現(xiàn)并存。

花式促銷

有知情人士透露,對于重倉布局環(huán)京樓市的開發(fā)商來說,眼下正遭遇回款難題,未來預(yù)期亦不樂觀,當務(wù)之急是加快去化,“全款分期”便是手段之一。

在北京驅(qū)車前往大廠、臨近潮白河的路段上,每隔數(shù)百米就能看到路邊舉著廣告牌、手持戶型圖的房產(chǎn)銷售人員。與一年前的購房盛況不同的是,現(xiàn)在銷售人員口中多了全款分期、打折、免費更名、解決購房資格等各種說辭。

進入大廠后,路過友誼大橋不久便能看到潮白河某項目的營銷中心。據(jù)一位徐姓銷售人員介紹,該項目分為多期,有的項目已經(jīng)交房入住、有的仍在建設(shè)中。“該項目‘消化’得很快,目前已經(jīng)沒房了。另一個剛開的項目,目前房源比較充足。”該銷售人員表示。

該銷售人員還表示,對于外地購房者,當前價格15000元到18000元不等,可全款分期且有三種付款方式:全款一次性付清可以享受原價的85折優(yōu)惠;一年分期享受9折優(yōu)惠,剩余尾款在一年時間內(nèi)分期付完,每個季度末付一定比例;三年分期沒有折扣,尾款在三年內(nèi)付清。

以某項目的一套面積為109平方米的三居室為例,總價為180多萬元,全款一次性付清折扣后為150多萬元;一年分期折扣后為160多萬元,首付20%約30多萬元,一年內(nèi)三個季度再分別支付剩下的40%、20%、20%。

2017年6月,廊坊市限購升級,要求已經(jīng)擁有1套及以上住房,或者無法提供當?shù)?年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的非當?shù)貞艏用窦彝?暫停在當?shù)刭徺I住房,補繳的社會保險或納稅證明不得作為購房有效憑證。

對于這一限購政策,當?shù)劁N售人員均表示可以與購房一體化解決,“現(xiàn)在全款或者分期購房,我們幫你補繳個稅,三年一共6800元。繳滿三年獲得購房資格后再進行網(wǎng)簽,并可以享受免費更名一次。整個北京周邊,不單是北三縣,霸州市、永清縣、固安縣等地都是這樣賣的,在環(huán)京買房趕上好時候了。”

美房網(wǎng)首席分析師康輝表示,環(huán)京地區(qū)出現(xiàn)這種全款分期的銷售模式,最主要的原因是開發(fā)商遭遇資金壓力,并想通過降價來快速回款。其次,開發(fā)商對于市場預(yù)期不太樂觀,比如涉及到未來政策會不會放松、購買力能不能跟上等問題。

中信證券在研報中認為,中國城市發(fā)展的確呈現(xiàn)多中心而非單中心的格局,二三線城市真正一天天壯大起來,大城市周邊的城市群也具備廣闊的發(fā)展空間。因此,對于原本資源儲備就集中于環(huán)京區(qū)域的房地產(chǎn)企業(yè)來說,應(yīng)該“長痛不如短痛”,降低企業(yè)對環(huán)京市場的依賴度,主動引導(dǎo)其他區(qū)域的銷售占比提高,降低環(huán)京區(qū)域的相對比重,理性去化庫存進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整,利用短期區(qū)域市場回暖的窗口盤活資產(chǎn)。

暗藏風險

“環(huán)京地區(qū)樓市前兩年很火,特別是緊鄰?fù)ㄖ莸谋比h,去年房價突破30000元。我有朋友在那個時候買了房,現(xiàn)在很后悔。如今不僅價格降了,全款還能享受折扣優(yōu)惠。我認為到了可以入手的時候。”在走訪過程中,不少來自北京市、天津市、河北省等地的購房者表示,對這種針對外地購房者的全款分期方式很感興趣。

不過,全款分期購房的合法性卻值得質(zhì)疑。秦兵房產(chǎn)律師團主管律師孫雨寒表示,現(xiàn)在一些小開發(fā)商甚至一些品牌開發(fā)商,在環(huán)京地區(qū)普遍都面臨著限購政策帶來的資金回籠困難,于是便以這種變相銷售的方式進行融資,解決當前的資金困難問題。

“開發(fā)商這樣操作是完全違法的,因為現(xiàn)階段買房者不具備法律規(guī)定的購房資格,而在沒有網(wǎng)簽之前,合同實際上是無效的,開發(fā)商一旦出現(xiàn)一房兩賣或者抵押給第三方,那么購房者就無法拿到房子。”孫雨寒表示,出現(xiàn)問題后房款能不能拿回來,就要看到時候開發(fā)商是否具有支付能力。如果未來幾年一些小開發(fā)商經(jīng)營不好導(dǎo)致公司破產(chǎn),那么購房者的房款可能就無法追回。

事實上,風險不止于此。嚴躍進表示,全款分期還可能面臨開發(fā)商承諾免息但后期又收取利息,或者開發(fā)商臨時加價等情況。

“我們在實地調(diào)研中發(fā)現(xiàn)一些推出全款分期的項目是沒有預(yù)售證的,這時開發(fā)商可能會選擇外包給中介機構(gòu)進行銷售。”康輝也提醒購房者要注意以上風險。

此外,康輝還認為,環(huán)京樓市的本輪下跌不是由限購令直接導(dǎo)致的,而是市場自身的原因??房價嚴重脫離出租回報率的支撐。“目前環(huán)京樓市的房價主要靠租金支撐,但很多環(huán)京地區(qū)現(xiàn)在的發(fā)展速度比較慢,尤其是出租率跟不上,這是限購政策出臺后該區(qū)域房價下跌的重要原因。如果未來幾年還是這種情況,環(huán)京地區(qū)可能還會繼續(xù)延續(xù)當前的房價下行壓力。”

標簽： 京房 分期 開發(fā)商