在自己車(chē)位上涂鴉物業(yè)公司管得著嗎

(資料圖)

律師解讀“女子28萬(wàn)元買(mǎi)兩車(chē)位涂鴉被要求復(fù)原”一事及涉小區(qū)車(chē)位使用問(wèn)題

法治日?qǐng)?bào)記者 張守坤

近日，“女子28萬(wàn)元買(mǎi)兩車(chē)位涂鴉被要求復(fù)原”一事引發(fā)熱議。

據(jù)公開(kāi)報(bào)道，浙江嘉興一女子在自己購(gòu)買(mǎi)的兩個(gè)車(chē)位上進(jìn)行涂鴉——畫(huà)上了一些卡通人物。涂鴉前女子與小區(qū)物業(yè)公司進(jìn)行了溝通，物業(yè)公司告知涂鴉就不保修。女子覺(jué)得可以接受，隨即著手涂鴉。

但涂鴉后卻被物業(yè)公司要求恢復(fù)原樣。物業(yè)公司稱，并未明確告知該女子是否可以涂鴉，目前已經(jīng)在幫她整改，并會(huì)給出一個(gè)解決方案。該女子稱，恢復(fù)原樣需要物業(yè)公司賠償損失。

對(duì)此，網(wǎng)友們議論紛紛。有人說(shuō)，“自己的車(chē)位，憑什么不讓涂鴉”“自己車(chē)位就該自己做主，物業(yè)公司管得也太寬了”；也有人表示理解物業(yè)公司的做法，要考慮車(chē)庫(kù)的美觀和安全性；還有人發(fā)出疑問(wèn)，“小區(qū)內(nèi)的車(chē)位到底可以怎么用”“物業(yè)公司管理服務(wù)的邊界在哪兒”？

近年來(lái)，隨著汽車(chē)的普及，因車(chē)位引發(fā)的糾紛屢見(jiàn)不鮮?！斗ㄖ稳?qǐng)?bào)》記者就“女子28萬(wàn)元買(mǎi)兩車(chē)位涂鴉被要求復(fù)原”一事，以及涉車(chē)位與物業(yè)公司相關(guān)權(quán)限等問(wèn)題采訪了多位律師。

看合同中有無(wú)限制性規(guī)定

對(duì)自己買(mǎi)的車(chē)位可以進(jìn)行涂鴉嗎？

北京瀛和律師事務(wù)所物業(yè)管理法律事務(wù)部主任趙中華說(shuō)，根據(jù)民法典有關(guān)規(guī)定，業(yè)主對(duì)其購(gòu)買(mǎi)的車(chē)位享有包括涂鴉在內(nèi)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但同時(shí)業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

“也就是說(shuō)，如果小區(qū)管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同對(duì)此有限制性規(guī)定，則業(yè)主對(duì)自己購(gòu)買(mǎi)的車(chē)位不得涂鴉。對(duì)于承租車(chē)位的業(yè)主，只有日常使用的權(quán)利，未經(jīng)車(chē)位產(chǎn)權(quán)人同意，不得隨意涂鴉?！壁w中華說(shuō)，地上車(chē)位和地下車(chē)位不是區(qū)分車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬的標(biāo)準(zhǔn)，兩者在上述情形中沒(méi)有區(qū)別。

對(duì)車(chē)位進(jìn)行涂鴉，需要經(jīng)過(guò)物業(yè)公司的同意嗎？

北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所律師、北京市律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理法律專業(yè)委員會(huì)主任包華告訴記者，對(duì)購(gòu)買(mǎi)的車(chē)位進(jìn)行涂鴉，對(duì)物業(yè)公司履行車(chē)位管理職責(zé)產(chǎn)生了一定影響，且對(duì)車(chē)位涂鴉的過(guò)程中，可能會(huì)影響到周邊車(chē)輛的停放秩序。因此從合理性角度來(lái)講，有必要提前通知物業(yè)公司。但除非有物業(yè)服務(wù)合同約定，或者業(yè)主組織決定，否則物業(yè)公司對(duì)此沒(méi)有審核權(quán)。

北京德和衡律師事務(wù)所律師馬麗紅說(shuō)，對(duì)于租用的車(chē)位(不含人防車(chē)位)，需看簽署的租用合同中是否有相關(guān)限制性規(guī)定，如無(wú)相應(yīng)限制，建議在咨詢車(chē)位所有權(quán)人并得到書(shū)面許可后再進(jìn)行涂鴉，以防自行操作造成不必要的損失。另外，如無(wú)相反約定，承租人還需在租賃期限屆滿返還時(shí)將車(chē)位恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用；對(duì)于人防車(chē)位，車(chē)主并沒(méi)有車(chē)位所有權(quán)，涂鴉之前，建議先行咨詢物業(yè)公司或開(kāi)發(fā)商等，并鑒于有關(guān)法律對(duì)人民防空工程的特殊要求，不建議在人防車(chē)位上進(jìn)行涂鴉。

還有些小區(qū)沒(méi)有固定車(chē)位，對(duì)此馬麗紅認(rèn)為，在這種情況下對(duì)車(chē)位不享有專屬使用權(quán)，除非經(jīng)過(guò)所有權(quán)人書(shū)面同意，否則無(wú)權(quán)進(jìn)行涂鴉。

“針對(duì)需要通過(guò)物業(yè)公司同意而后涂鴉的車(chē)位，若物業(yè)公司之后反悔的，相關(guān)涂鴉的損失已經(jīng)產(chǎn)生，車(chē)主可向物業(yè)公司主張相關(guān)損失的賠償。因此建議車(chē)主在向物業(yè)公司征詢意見(jiàn)時(shí)，保留相關(guān)回復(fù)的證據(jù)，一并保留有關(guān)涂鴉及清理涂鴉產(chǎn)生的費(fèi)用證據(jù)。”馬麗紅說(shuō)。

車(chē)位使用五花八門(mén)糾紛多

除了給車(chē)位進(jìn)行涂鴉外，現(xiàn)實(shí)生活中，人們對(duì)車(chē)位還有各種各樣的“用法”，引起了不少糾紛。

近日，家住山東青島的周先生反映稱，其所住小區(qū)2號(hào)樓前，地上畫(huà)了9個(gè)停車(chē)位，結(jié)果8個(gè)車(chē)位被安上了地鎖。小區(qū)雖然有地下車(chē)庫(kù)，但大部分人都沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)，主要搶地上車(chē)位停車(chē)。對(duì)于加裝地鎖的問(wèn)題，周先生等業(yè)主多次聯(lián)系物業(yè)公司，但遲遲未得到解決。

馬麗紅說(shuō)，公共車(chē)位任何人不得私自搶占，如《北京市機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)管理辦法》就規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得擅自在道路上和其他公共區(qū)域內(nèi)設(shè)置地樁、地鎖等障礙物阻礙機(jī)動(dòng)車(chē)停放和通行，不得在未取得所有權(quán)的停車(chē)位上設(shè)置地樁、地鎖。擅自設(shè)置的，相關(guān)執(zhí)法部門(mén)有權(quán)責(zé)令停止違法行為，恢復(fù)原狀。

“車(chē)主自己購(gòu)買(mǎi)的車(chē)位，享有該車(chē)位的所有權(quán)，在上面安裝地鎖亦不侵害其他業(yè)主的權(quán)益，法律是允許的；若車(chē)主租賃車(chē)位的，其在租賃期間內(nèi)享有該車(chē)位的占有、使用權(quán)利，亦可以通過(guò)加裝地鎖的方式維護(hù)自己的使用權(quán)。但應(yīng)注意的是，為避免違約責(zé)任，在租賃合同終止時(shí)，相應(yīng)車(chē)位應(yīng)恢復(fù)至約定的歸還狀態(tài)”馬麗紅說(shuō)。

此外，還有些業(yè)主會(huì)將自己購(gòu)買(mǎi)或租的車(chē)位在閑置時(shí)轉(zhuǎn)租出去，對(duì)此，物業(yè)公司是否可以進(jìn)行限制？

包華說(shuō)：“業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的車(chē)位可以轉(zhuǎn)租，但承租人必須是小區(qū)業(yè)主或者合法使用人。若該承租人違反法律和小區(qū)規(guī)約使用車(chē)位，業(yè)主也需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。業(yè)主承租的車(chē)位能否轉(zhuǎn)租，需要根據(jù)車(chē)位租賃協(xié)議確定。如果小區(qū)的車(chē)位使用管理辦法或者停車(chē)服務(wù)合同中有限制性規(guī)定，則承租車(chē)位的業(yè)主不得轉(zhuǎn)租?！?/p>

還有人在社交平臺(tái)上分享，因?yàn)榧抑袞|西實(shí)在太多，于是把一些雜物放在了車(chē)位上，甚至將車(chē)位一角閑余空間利用起來(lái)，做了個(gè)收納箱放置東西。這么做是否合法？

趙中華說(shuō)，車(chē)位具有特定用途，業(yè)主對(duì)于購(gòu)買(mǎi)或承租的車(chē)位享有使用權(quán)，但應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同、停車(chē)服務(wù)協(xié)議和小區(qū)管理規(guī)約的約定，合理使用車(chē)位，這里顯然不包括放置雜物。且對(duì)于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止。因此，在車(chē)位上堆放雜物或加建儲(chǔ)物空間，若侵害其他業(yè)主的權(quán)益或影響消防安全等，物業(yè)公司有權(quán)采取合理措施制止。

車(chē)主在車(chē)位上放置私人物品的行為，在馬麗紅看來(lái)，根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例，停車(chē)場(chǎng)作為小區(qū)的配套設(shè)施應(yīng)屬于物業(yè)管理范圍，但該管理僅屬于物業(yè)公司基于小區(qū)公共利益的需要，對(duì)小區(qū)配套設(shè)施進(jìn)行維修、清掃等維護(hù)、養(yǎng)護(hù)管理，并不涉及車(chē)主私人車(chē)位及車(chē)位內(nèi)物品的管理，車(chē)主與物業(yè)公司就車(chē)位內(nèi)物品亦不形成保管法律關(guān)系，因此物業(yè)公司有義務(wù)在合理職責(zé)范圍內(nèi)對(duì)進(jìn)出車(chē)庫(kù)的人員進(jìn)行管理、對(duì)停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)義務(wù)，至于車(chē)位上物品安全，還有賴于車(chē)主自身加強(qiáng)管理。

記者注意到，在一些商住小區(qū)、商場(chǎng)，不少車(chē)位被占或出租給第三方，用于洗車(chē)、修車(chē)等服務(wù)，導(dǎo)致購(gòu)物、用餐高峰時(shí)車(chē)位緊張。

對(duì)此，趙中華說(shuō)，將地下車(chē)位出租、出賣(mài)去開(kāi)洗車(chē)店的行為，屬于改變車(chē)位的規(guī)劃用途，根據(jù)國(guó)家城鄉(xiāng)規(guī)劃法和各地停車(chē)場(chǎng)管理的相關(guān)法規(guī)、規(guī)章，需要由行政主管部門(mén)審批，未經(jīng)審批，擅自改變用途，可能會(huì)涉及相關(guān)行政處罰。

不損害其他業(yè)主合法權(quán)益

可以看到，除了用來(lái)停車(chē)外，在現(xiàn)實(shí)中車(chē)位還有著多種使用途徑。對(duì)于車(chē)位，業(yè)主合理使用和物業(yè)管理的邊界和平衡點(diǎn)在哪，怎樣才能讓人們車(chē)位使用得更加舒心、放心？

“法律法規(guī)的規(guī)定和合同約定是車(chē)位合理使用和物業(yè)管理的邊界和平衡點(diǎn)。”馬麗紅說(shuō)，車(chē)位所有權(quán)人雖可享有專有部分的占有、使用、收益、處分的權(quán)利；租用人雖享用車(chē)位的使用權(quán)，但車(chē)主的權(quán)利行使也影響著眾多其他業(yè)主權(quán)益的享有，所有權(quán)人或使用權(quán)人在行使權(quán)利時(shí)不得危及建筑物的安全，也不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

“物業(yè)對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的管理，不能顧此失彼，在保障車(chē)位所有權(quán)人或使用權(quán)人行使權(quán)利的同時(shí)，也應(yīng)對(duì)相應(yīng)權(quán)利的行使進(jìn)行監(jiān)督，基于維護(hù)廣大業(yè)主基本權(quán)利的原則，對(duì)違反公序良俗、侵害他人合法權(quán)益的現(xiàn)象及時(shí)制止?！瘪R麗紅說(shuō)。

包華說(shuō)：“車(chē)位的業(yè)主或者使用人根據(jù)規(guī)劃用途合理使用車(chē)位，物業(yè)公司根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同為業(yè)主提供車(chē)位服務(wù)，雙方在事前明確自己的權(quán)利和義務(wù)，這樣就不會(huì)引起不必要的紛爭(zhēng)?！保ǚㄖ稳?qǐng)?bào)）

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