8月30日，記者從用益信托網(wǎng)官網(wǎng)獲悉，今年1月至7月份，在集合信托市場，共成立房地產(chǎn)信托產(chǎn)品3368個，規(guī)模達3558.90億元，僅低于金融類信托的4433.04億元，位居信托資金各投向領(lǐng)域的第二位。

有業(yè)內(nèi)人士告訴《國際金融報》記者，規(guī)模方面，地產(chǎn)信托整體趨勢還是下滑的。此外，隨著傳統(tǒng)業(yè)務非標轉(zhuǎn)標逐步推進，在貸款類產(chǎn)品數(shù)量減少的同時，股權(quán)投資成為信托公司開展房地產(chǎn)業(yè)務的重要手段。

另一方面，記者注意到，從房企非標違約等風險事件來看，違約主體范圍也在一定程度上從中小型房企擴大到大型頭部房企，而這對市場情緒也產(chǎn)生了較大負面影響。

那么，這樣的情況下，信托公司在地產(chǎn)業(yè)務方面可能面臨哪些風險?又該如何應對?

資金規(guī)模下滑

在“房住不炒”的政策定位下，監(jiān)管對房地產(chǎn)行業(yè)的管控持續(xù)加碼，融資條件也不斷收緊，投向房地產(chǎn)的資金信托持續(xù)下滑。

中國信托業(yè)協(xié)會最新數(shù)據(jù)顯示，截至2021年2季度末，投向房地產(chǎn)業(yè)的資金信托余額為2.08萬億元，同比下降16.94%，環(huán)比下降4.39%;房地產(chǎn)業(yè)信托占比降至13.01%，同比降低1.16個百分點，環(huán)比降低0.60個百分點。

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控升級有助于防范金融資源過度集中，避免由此帶來的資源浪費和潛在系統(tǒng)性金融風險。西南財經(jīng)大學信托與理財研究所所長翟立宏表示。

同時，房地產(chǎn)信托業(yè)務規(guī)模和占比的壓降，有助于信托公司積極推動業(yè)務轉(zhuǎn)型，將更多資金投入經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的重點領(lǐng)域，更好地發(fā)揮信托服務實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的職能。翟立宏進一步指出。

有不愿具名的信托公司從業(yè)人士告訴記者，對房地產(chǎn)信托的收緊，也可以說是防止相關(guān)市場風險向金融機構(gòu)蔓延，重點關(guān)注的業(yè)務是地產(chǎn)項目的前融和拿地問題，著力解決房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿問題。

該人士進一步指出，因此可以看到，融資類和“名股實債”的房地產(chǎn)信托業(yè)務受到嚴格的管，在這種情況下，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的新增規(guī)模大幅下滑。

另一方面，記者注意到，今年亦有信托公司因涉房業(yè)務違規(guī)被處罰的消息傳出，相關(guān)違法違規(guī)事實包括“某房地產(chǎn)信托業(yè)務嚴重違反審慎經(jīng)營規(guī)則”和“信托資金違規(guī)用于繳納土地出讓價款”等。

業(yè)務模式變化

有信托行業(yè)觀察人士告訴記者，在國家對房地產(chǎn)市場加強調(diào)控，以及信托行業(yè)對融資類業(yè)務壓降和投向房地產(chǎn)領(lǐng)域信托資金有所收緊的背景下，地產(chǎn)類信托產(chǎn)品已發(fā)生較為明顯的變化。

記者采訪了解到，相關(guān)變化主要體現(xiàn)在兩個方面：一是產(chǎn)品數(shù)量和成立規(guī)模持續(xù)下行，信托資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域受限制;二是產(chǎn)品的資金運用方式已由原先的以債權(quán)融資為主轉(zhuǎn)向以股權(quán)投資為主，其他資產(chǎn)證券化等新形式產(chǎn)品雖有出現(xiàn)，但規(guī)模較小。

可以看到，隨著傳統(tǒng)業(yè)務非標轉(zhuǎn)標的逐步推進，在貸款類產(chǎn)品數(shù)量減少的同時，股權(quán)投資成為信托公司開展房地產(chǎn)業(yè)務的重要手段。

用益金融信托研究院數(shù)據(jù)顯示，7月房地產(chǎn)類信托成立規(guī)模386.31億元，與上月同時點相比減少25.23%。其中，股權(quán)投資類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的成立規(guī)模達到200.53億元，占比達到51.91%。

不過，也有南方地區(qū)信托公司從業(yè)人士告訴記者，從風控抓手上看，股權(quán)類地產(chǎn)信托和非標融資類業(yè)務有很大不同，無論是之前的假股真?zhèn)€是真股權(quán)投資，在同等交易對手的情況下，風險系數(shù)都會比非標融資類業(yè)務高。

此外，該人士也告訴記者，從房企非標違約等風險事件來看，違約主體范圍也在一定程度上從中小型房企擴大到大型頭部房企，而這對市場情緒也產(chǎn)生了較大的負面影響。

另據(jù)用益金融信托研究院數(shù)據(jù)，7月集合信托市場共發(fā)生信托產(chǎn)品違約事件19起，涉及金額107.09億元。從投向領(lǐng)域來看，工商企業(yè)和房地產(chǎn)是7月違約事件高發(fā)的領(lǐng)域。

警惕相關(guān)風險

7月27日，中誠信國際將中國房地產(chǎn)行業(yè)展望由穩(wěn)定調(diào)整為負面，并預計下半年房地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)偏緊的趨勢仍然不會改變，商品房銷售金額增速將較上半年有所放緩。

有分析認為，信貸環(huán)境偏緊及投資者信心不足將進一步加大房企的再融資壓力，融資環(huán)境的收縮將使得債務集中到期壓力較大的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張的可能性增加。

中誠信托戰(zhàn)略研究部韓鳴飛指出，對于信托公司而言，應該加強關(guān)注房企債券風險逐步加大的情況，這不僅關(guān)系到信托公司非標房地產(chǎn)業(yè)務的安全問題，也關(guān)系到其債券投資信托產(chǎn)品的表現(xiàn)。

在韓鳴飛看來，目前環(huán)境下，可重點關(guān)注房企債券發(fā)行主體以下幾方面的問題：

一是要關(guān)注房企負債和流動性壓力情況。這類房企以紅檔房企為代表，自身財務杠桿水平較高，短期內(nèi)又面臨債務集中到期的壓力，在當前融資環(huán)境收緊的大環(huán)境下將承受更大壓力。

二是要關(guān)注房企的土儲布局和銷售回款能力。房地產(chǎn)市場區(qū)域分化明顯，房企的土儲布局直接影響著后續(xù)銷售回款能力。區(qū)域集中度較高且重倉區(qū)域市場表現(xiàn)不良的房企經(jīng)營現(xiàn)金流會受到影響，從而引發(fā)信用事件。

三是要關(guān)注房企的融資渠道情況。不少房企融資渠道太過單一，一旦因為政策或市場的原因?qū)е孪嚓P(guān)渠道受阻，則面臨較大的再融資壓力。

四是要關(guān)注房企的隱含債務風險。“三道紅線”政策下，房企紛紛調(diào)整表內(nèi)負債，“明股實債”、債務出表等情況屢見不鮮，應引起高度關(guān)注。(作者：吳林璞)

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