某些環(huán)節(jié)待完善

對(duì)于多個(gè)城市實(shí)施的新建商品住宅公證搖號(hào)制度，房地產(chǎn)分析人士給出了正面評(píng)價(jià)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在房源不足的情況下，通過(guò)搖號(hào)政策進(jìn)行管控，繼而讓棚改、首套等購(gòu)房者優(yōu)先購(gòu)房。盡管調(diào)控政策持續(xù)收緊，但可以看出對(duì)剛需購(gòu)房者支持力度很大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，搖號(hào)政策出臺(tái)原因主要是相關(guān)城市被限價(jià)的房子需求旺盛，而部分開(kāi)發(fā)商拒絕公積金貸款甚至要求全款，導(dǎo)致剛需購(gòu)買(mǎi)難度加大。預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多城市出臺(tái)公證搖號(hào)制度，確保政策傾斜剛需。

以杭州為例，近日開(kāi)盤(pán)的相關(guān)樓盤(pán)中，無(wú)房家庭搖號(hào)中簽概率較高。在5月3日開(kāi)盤(pán)的四個(gè)樓盤(pán)中，無(wú)房家庭中簽概率最高的達(dá)到43%。

“基本來(lái)說(shuō)，無(wú)房家庭通過(guò)搖號(hào)買(mǎi)房難度不大。”周萍說(shuō)。

搖號(hào)制度可能產(chǎn)生馬太效應(yīng)。上述房企負(fù)責(zé)人坦言，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，搖號(hào)中簽率就像市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)一樣，能夠分析出購(gòu)房者的價(jià)值取向。如果有的地方長(zhǎng)期中簽率低，說(shuō)明更多人愿意在這個(gè)地方投入購(gòu)買(mǎi)力，后續(xù)有可能助推當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屖袌?chǎng)的價(jià)格。而那些無(wú)人問(wèn)津的區(qū)域，會(huì)讓開(kāi)發(fā)商再去拿地時(shí)望而卻步。

搖號(hào)制度本身怎樣確保公平公開(kāi)，是眾多受訪(fǎng)者關(guān)注的問(wèn)題。“有的開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，有的直接在網(wǎng)上公布結(jié)果。雖然搖出來(lái)的號(hào)確實(shí)是現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)的，但如果找人頭戶(hù)增加概率呢?”周萍說(shuō)。

“南京之前爆出過(guò)開(kāi)發(fā)商找人頭給關(guān)系戶(hù)搖號(hào)的事情，后來(lái)被舉報(bào)查處了。”高先生表示。

作為公證人員，蔣效表示，公證只是搖號(hào)的一環(huán)，監(jiān)管部門(mén)還需對(duì)搖號(hào)過(guò)程加強(qiáng)稽查。“即使是棄購(gòu)，也要讓其他人知道房子順延搖號(hào)到哪一戶(hù)，全程跟蹤才能確保公平。”

其他群體適應(yīng)搖號(hào)機(jī)制

在新?lián)u號(hào)機(jī)制下，監(jiān)督者、執(zhí)行者和剛需人群也在努力適應(yīng)。

蔣效是中部C市某公證處人員，自他所在的城市2018年啟動(dòng)樓市搖號(hào)政策以來(lái)，蔣效就參與了相關(guān)樓盤(pán)的搖號(hào)設(shè)計(jì)。“領(lǐng)導(dǎo)每次去住建局開(kāi)會(huì)，總會(huì)帶回來(lái)一沓要求，需加班加點(diǎn)整改。包括設(shè)計(jì)搖號(hào)、報(bào)批、跟進(jìn)、數(shù)據(jù)導(dǎo)入等環(huán)節(jié)。”蔣效說(shuō)，開(kāi)春后基本沒(méi)有休息過(guò)。“有時(shí)候還要接人情電話(huà)，又是一通解釋?zhuān)何覀冞@個(gè)制度是公平公正的。”

同學(xué)小孫就不少打電話(huà)給蔣效。小孫剛生了二胎，想要換個(gè)大房子，在C市，搖號(hào)前并不緊俏的新盤(pán)，在搖號(hào)之下變得火熱。

去年10月27日，長(zhǎng)沙市住建委下發(fā)了《長(zhǎng)沙市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)新建商品住房銷(xiāo)售搖號(hào)具體操作程序》的通知(長(zhǎng)住建發(fā)〔2017〕172號(hào))指出，該市限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)所有新建商品住房項(xiàng)目，凡累積購(gòu)房客戶(hù)大于可供房源的項(xiàng)目，應(yīng)采取公開(kāi)搖號(hào)方式銷(xiāo)售商品住房。

而對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，相關(guān)城市的搖號(hào)制度倒逼房企在銷(xiāo)售策略上有所改變。某中型房企上海分公司負(fù)責(zé)人近日對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者坦言，由于該房企所布局的長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市基本都有搖號(hào)政策。該房企在2017年工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)要實(shí)行“加快周轉(zhuǎn)”策略。“對(duì)比于碧桂園等一線(xiàn)房企，我們提出的要求基本是8至9個(gè)月(從拿到土地到項(xiàng)目開(kāi)盤(pán))。對(duì)于遠(yuǎn)郊或城市邊緣的搖號(hào)盤(pán)，總部要求以加快周轉(zhuǎn)為主，不光是在長(zhǎng)三角，我們?cè)谥形鞑康姆止疽矅?yán)格要求加快周轉(zhuǎn)。”該負(fù)責(zé)人稱(chēng)。

但該負(fù)責(zé)人表示，“有的盤(pán)也要等一等。”他所說(shuō)的主要是一線(xiàn)城市的中高端盤(pán)。以上海為例，該房企2017年在上海的某盤(pán)大約在6萬(wàn)元/平方米。但該房企調(diào)整策略，決定推遲等待。“結(jié)果今年的限價(jià)上調(diào)，這個(gè)盤(pán)大約可以賣(mài)到近8萬(wàn)元/平方米。”

對(duì)監(jiān)管部門(mén)而言，新盤(pán)公證搖號(hào)，預(yù)售證核準(zhǔn)管理，很大程度遏制了炒新房、捂新盤(pán)。中部C市接近住建監(jiān)管部門(mén)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，目前該市從限購(gòu)、限貸和搖號(hào)等各個(gè)層面形成了初步監(jiān)管體系。“很重要的是，這兩年，監(jiān)管所需信息獲取順暢，以前銀行的數(shù)據(jù)不會(huì)給住建部門(mén)，住建部門(mén)的數(shù)據(jù)也不會(huì)給銀行，現(xiàn)在都打通了。”

炒友共勉還是搖不上

五十多歲的周萍在嘉善當(dāng)?shù)厥莻€(gè)小有名氣的炒房客。因多年經(jīng)營(yíng)服裝廠(chǎng)，認(rèn)識(shí)全國(guó)各地的客商，可謂消息靈通人士。十幾年下來(lái)，南到?？冢钡骄┙蚣剑诙喑琴?gòu)房甚有斬獲，也帶動(dòng)身邊親朋好友一起加入。

剖析自己的炒房套路，周萍說(shuō)，“我屬于追漲型炒客，一旦確定某地房?jī)r(jià)處在漲升通道就殺進(jìn)去。”這招在2016年以前屢試不爽。2014年周萍看北京的客戶(hù)殺入固安、燕郊等環(huán)京樓市，也小試牛刀，并在2016年底出貨，穩(wěn)賺一筆。2015年開(kāi)始，她主打成都、杭州等價(jià)格相對(duì)便宜的二線(xiàn)城市。“2015年成都高新區(qū)一帶的房?jī)r(jià)也就萬(wàn)把塊錢(qián)，現(xiàn)在基本漲到兩萬(wàn)多元。”她說(shuō)。

去年底，周萍打算出手位于杭州蕭山某新樓盤(pán)。“這個(gè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商不錯(cuò)，交通、生活配套規(guī)劃也可以。最重要的是，這是個(gè)倒掛盤(pán)。”所謂倒掛，是指所售樓盤(pán)價(jià)格低于周邊二手房小區(qū)均價(jià)。“當(dāng)時(shí)打聽(tīng)的消息，這個(gè)盤(pán)有可能掛到3.5萬(wàn)元/平方米，周邊區(qū)域都已漲到4.5萬(wàn)元/平方米。”周萍說(shuō)。為此，她集結(jié)了十幾個(gè)親朋好友打算人手一套。

萬(wàn)事俱備，東風(fēng)卻無(wú)。3月26日，杭州宣布采取公開(kāi)搖號(hào)全程公證的方式監(jiān)督買(mǎi)房流程。“那天是個(gè)周一。下午中介打來(lái)電話(huà)，說(shuō)要實(shí)名登記搖號(hào)，且排卡費(fèi)不退。”周萍好幾個(gè)“炒友”都知難而退，但她還想試一試。

因?yàn)楣C搖號(hào)，周萍特意托公證處的朋友打聽(tīng)相關(guān)消息，但得到的回復(fù)是，這次無(wú)論從政府層面還是開(kāi)發(fā)商，都比較重視，想要從中獲得買(mǎi)房機(jī)會(huì)，根本不可能。4月杭州其他搖號(hào)樓盤(pán)的數(shù)據(jù)也令周萍感到不樂(lè)觀(guān)。對(duì)于名下有房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，旭輝寶龍東湖城中簽率是6%、合景綠地·璞麗東方為8%，其他樓盤(pán)數(shù)據(jù)在10%上下。

5月7日，周萍給記者發(fā)來(lái)網(wǎng)上搖號(hào)結(jié)果，直嘆遺憾未中。“這次開(kāi)發(fā)商直接網(wǎng)上搖號(hào)，不用現(xiàn)場(chǎng)人擠人，體驗(yàn)感還是不錯(cuò)的。”周萍打趣道。五一期間，記者親歷西安某樓盤(pán)的搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)則是人山人海。位于西安市長(zhǎng)安區(qū)韋曲十字商圈的某樓盤(pán)五一期間開(kāi)盤(pán)，5000多人在現(xiàn)場(chǎng)參加搖號(hào)，約有700套房源供應(yīng)。在現(xiàn)場(chǎng)等待搖號(hào)結(jié)果的李先生對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者感嘆，“搖了8個(gè)樓盤(pán)都沒(méi)搖上，請(qǐng)假兩個(gè)月就為買(mǎi)房，到現(xiàn)在一次都未搖上。”

而在全國(guó)率先施行新建商品住宅公證搖號(hào)的南京，周萍的“炒友”高先生很有話(huà)語(yǔ)權(quán)。自2017年5月，南京實(shí)施新樓盤(pán)搖號(hào)政策以來(lái)，作為南京本地人的他參加了不下10場(chǎng)搖號(hào)。“南京搖號(hào)的特點(diǎn)是，越往市區(qū)越?jīng)]人搖，地段越偏中簽率越低。”高先生說(shuō)，2017年以來(lái)南京搖號(hào)中簽率最低的幾個(gè)新樓盤(pán)都集中在較為偏遠(yuǎn)的溧水區(qū)，400套的盤(pán)有5000人搶。

“萬(wàn)一中簽了，可以說(shuō)是穩(wěn)賺了。”周萍在最近一次“炒友”聚會(huì)上這樣與大家共勉。

樓市調(diào)控方向?qū)⒗^續(xù)不動(dòng)搖!

5月9日，住建部負(fù)責(zé)人在約談了成都、太原等政府負(fù)責(zé)人時(shí)再次強(qiáng)調(diào)，要毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任，因城因地制宜，精準(zhǔn)施策，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

對(duì)于部分城市的新建商品住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，2018年引入“搖號(hào)”機(jī)制。自2017年5月南京首次嘗試新樓盤(pán)公證搖號(hào)后，目前全國(guó)已有杭州、西安、成都、長(zhǎng)沙等7個(gè)城市實(shí)施新售商品住宅公證搖號(hào)。與此同時(shí)，包括上述城市在內(nèi)，已有多個(gè)城市實(shí)施了較嚴(yán)格的預(yù)售證管理發(fā)放制度。

中國(guó)證券報(bào)記者近日跟蹤多個(gè)城市相關(guān)樓盤(pán)搖號(hào)，無(wú)論是投資客、普通購(gòu)房者還是房企，公證“搖號(hào)”機(jī)制是一個(gè)新的課題，但可以肯定的一點(diǎn)是，炒房客被阻在門(mén)外。（記者 江鈺鈴）

標(biāo)簽： 新機(jī)制 新房 群體