2017年3月第一次限購政策出臺前，香河這個(gè)環(huán)京熱地的房價(jià)一度高達(dá)近三萬一平。今年是限購第4年，香河房價(jià)已“膝蓋斬”，一些項(xiàng)目房價(jià)在一萬元/平左右，甚至有項(xiàng)目參考價(jià)低至8500元/平。

盡管房價(jià)僅有從前的三分之一，但香河樓市卻門可羅雀。

《華夏時(shí)報(bào)》記者日前走訪了3個(gè)項(xiàng)目樓盤，當(dāng)日，三個(gè)售樓處也僅有記者一位訪客。目前，限購政策要求非本地戶籍客戶購房必須滿3年當(dāng)?shù)厣绫?，這將大部分外地客戶攔在了大門外。

為促進(jìn)成交，有香河新房銷售悄悄對記者表示，“目前已經(jīng)變相放開了。”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分開發(fā)商為賣房使出渾身解數(shù)：包括承諾為外地客戶“解決”購房資質(zhì)、買房送車位、送陽臺等。

開發(fā)商為賣房各顯“神通”

今年是香河實(shí)施限購的第4年，如今的香河樓市情景如何?近日，《華夏時(shí)報(bào)》記者實(shí)地探訪了3個(gè)項(xiàng)目樓盤，空蕩蕩的售樓中心，現(xiàn)場并無其他訪客。與昔日的熱鬧喧嘩相比，如今的香河樓市十分蕭條。

開發(fā)商失去了核心客戶群，為將房子賣出去，開始為外地客戶找單位繳納社保，先賣房，3年社保滿期后再網(wǎng)簽。“在執(zhí)行政策，也可讓客戶先買房子。”香河御景置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“公園壹號”項(xiàng)目銷售人員張?zhí)m(化名)對《華夏時(shí)報(bào)》記者說。

3年當(dāng)?shù)厣绫＠U納記錄，是外地購房客與香河樓市之間無法逾越的鴻溝嗎?張?zhí)m告訴記者，如果買一手房，開發(fā)商可以給解決資質(zhì)。外地人現(xiàn)在到香河來買房，首付比例也可以達(dá)到30%。張?zhí)m還稱(首付比例)從去年開始調(diào)整，從50%降到30%了。然而，后續(xù)記者查詢有關(guān)資料，并未發(fā)現(xiàn)官方政策有這項(xiàng)變更。

據(jù)張?zhí)m介紹，公園壹號的開發(fā)商比較有實(shí)力。該開發(fā)商配建有安置房，安置房部分戶型與商品房近似，當(dāng)銷售引領(lǐng)記者前往該項(xiàng)目的安置房實(shí)樓里看參考戶型時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)，位于安置樓高層的新房房間正在向外滲水，兩處滲水痕跡長達(dá)一米左右。

除公園壹號外，春城綠景蘭亭苑項(xiàng)目銷售也表示有“途徑”幫客戶解決購房資質(zhì)。公開信息顯示，該項(xiàng)目由香河春城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，2019年10月開盤。該項(xiàng)目銷售李佳(化名)稱，項(xiàng)目2016年拿地，2017年開始建，約2018年末2019年初開始銷售。

李佳稱，購買春城綠景蘭亭苑不僅可以解決購房資質(zhì)問題，車和房子還是綁定的，買房就送車位，簽署贈送協(xié)議。如果購買三居室還贈送兩個(gè)陽臺。

一位香河的中介向記者透露：“(購房)資質(zhì)分四條，滿足哪一條都能買房，開發(fā)商說解決資質(zhì)(的意思)是解決技能證書和學(xué)歷。”

《華夏時(shí)報(bào)》記者現(xiàn)場看到，公園壹號和春城綠景蘭亭苑售樓處的大廳均掛有多條紅色條幅。其中一條橫幅顯示：“購買商品房住宅前，應(yīng)先取得香河縣商品住房的購房資格證明。”李佳告訴記者，這是前兩年房管局要求掛的。此外，李佳還表示，房管局查得很嚴(yán)，經(jīng)常下來檢查是否存在銷售違規(guī)行為。

據(jù)李佳介紹，春城綠景蘭亭苑項(xiàng)目的老板原是香河當(dāng)?shù)氐募揖咝袠I(yè)大佬，2016年拿地50畝，是初次在房地產(chǎn)行業(yè)小試牛刀。另外還在別處拿地200畝，預(yù)備建商業(yè)地產(chǎn)。

《華夏時(shí)報(bào)》記者從天眼查公開信息看到，春城綠景蘭庭苑項(xiàng)目開發(fā)商“香河春城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”大股東是張寶春，其名下除香河春城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司外，還在香河益馬家具有限公司擔(dān)任監(jiān)事，在香河縣春城家具批發(fā)城擔(dān)任法人(該公司已于2005年吊銷)。有關(guān)銷售所言該公司拿地200畝，預(yù)備建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)的信息，記者未得到核實(shí)。

扛8年不降價(jià)的“高冷”老盤

除前述兩個(gè)項(xiàng)目外，《華夏時(shí)報(bào)》記者還走訪了三田雍泓青海城項(xiàng)目。

三田雍泓青海城項(xiàng)目緊鄰北京通州區(qū)，從該項(xiàng)目出發(fā)，駕車10分鐘即可看見“北京界”。

三田雍泓青海城小區(qū)門口左側(cè)有一處“售樓中心”，售樓中心顯示“蝸居”標(biāo)識。不過，銷售人員張輝(化名)告訴記者，這里就是三田雍泓青海城項(xiàng)目售樓中心，之前在(小區(qū))院子里，后搬遷至此。

張輝告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，目前，該項(xiàng)目的價(jià)格區(qū)間在18000元/平米-21000/平米之間。這一價(jià)格相比其他項(xiàng)目顯得非常“高冷”，比同類項(xiàng)目的價(jià)格高出許多。“大概高出百分之六七十”張輝表示。

公開信息顯示，該項(xiàng)目共兩期，開盤時(shí)間分別為2013年5月23日和2015年5月23日。不過，該項(xiàng)目的銷售周期很長，至今仍在去化中。

目前，緊鄰該項(xiàng)目的萬潤北京運(yùn)河灣項(xiàng)目均價(jià)約9200元/平米。但三田雍泓青海城仍然堅(jiān)持對價(jià)格“死扛”。不降價(jià)的原因是什么?張輝說：“是公司不降價(jià)。”至于公司不肯降價(jià)的原因，張輝稱，因離北京近且是現(xiàn)房。

記者了解到，三田雍泓青海城從開盤至今已銷售8年。近日，該項(xiàng)目在安居客平臺推銷剩余尾房信息，信息顯示，目前1號樓至12號樓均有在售房源。該項(xiàng)目開盤時(shí)間在香河樓市限購政策發(fā)布前，也就是說，這個(gè)項(xiàng)目的銷售經(jīng)歷過限購前香河樓市的門庭若市，也歷經(jīng)了限購后的門可羅雀。

三田雍泓青海城項(xiàng)目2016年交房?！度A夏時(shí)報(bào)》記者在其小區(qū)門口看到，小區(qū)大門和樓體外立面經(jīng)過五六年的風(fēng)雨洗禮已不再光鮮，很難想象，這里還有新房的庫存。

香河樓市跌宕起伏

因?yàn)榕彵本┩ㄖ輩^(qū)，因此許多工作在通州的北漂會選擇在香河置業(yè)。白天在通州工作，晚上回香河睡覺。因此，香河也被稱“睡城”。因?yàn)榄h(huán)京的區(qū)位優(yōu)勢，香河曾是炒房客的沃土，房價(jià)一度逼近30000元/平。

2017年6月2日，香河出臺限購政策，政策要求，非本地戶籍購房要求滿3年當(dāng)?shù)厣绫?，且只能購買一套，補(bǔ)繳的社保不得作為有效憑證。這一政策的出臺，使香河樓市瞬時(shí)冰封，外地客戶多數(shù)被“屏蔽”。

限購政策之前，曾有傳聞稱，北三縣將與通州統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策和統(tǒng)一管控。這曾讓許多投資客充滿期待，也成了開發(fā)商營銷話術(shù)的重要噱頭。“公園壹號”項(xiàng)目銷售人員張?zhí)m(化名)告訴記者，直至2017年3月限購政策出臺前，香河一些樓盤成交價(jià)高達(dá)29800元/平米。

在2017年6月限購令到來之前，香河已經(jīng)在3月迎來了一波限購，但是3月新政并沒有將市場熱度打壓下去。

2017年3月21日，限購政策要求，非本地戶籍居民限購1套住房且購房首付款比例不低于50%。消息一出，輿論嘩然，但香河房價(jià)并未下降，反漲了幾千元。究其原因，張?zhí)m分析客戶心理：趕緊買，不買就買不到了!

無論是客戶的恐慌心理在先，還是一些來自賣方的誘導(dǎo)性信號發(fā)揮了作用，總之，這一階段，香河樓市出現(xiàn)一波短暫的熱購潮。

據(jù)張?zhí)m介紹，限購令發(fā)出后近3個(gè)月，房價(jià)一路飆升，從23000元/平米躍至26000元/平米。按此漲幅，平均每個(gè)月漲幅1000元，以100平房子為例，總價(jià)230萬，不足3個(gè)月，價(jià)值達(dá)260萬。

然而，令許多購房者始料未及，這波購房熱潮竟成了香河房價(jià)大跌前“最后的瘋狂”。房價(jià)飆升3個(gè)月后戛然而止，樓市行情出現(xiàn)戲劇性反轉(zhuǎn)。

2017年6月2日，廊坊市人民政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，意見明確指出，非本市戶籍居民購房需提供3年當(dāng)?shù)厣绫Ｇ蚁拶?套，且補(bǔ)繳的社保不得作為購房有效憑證。

這一消息如深水炸彈。提供3年當(dāng)?shù)厣绫５囊?，意味著外地購房客的購房門路幾乎被卡死。 “在北三縣買房的都是去北京上班的北漂，很多人的社保是在北京繳納。”張?zhí)m說，“從此以后，房價(jià)剎住車了。”

2017年，二手房業(yè)主和購房者之間出現(xiàn)過一段時(shí)間的心理博弈。業(yè)主不急，購房客也不急，雙方僵持了一段時(shí)間。不過，這種僵持，最終被業(yè)主打破。一些業(yè)主采用高杠桿炒房，三兩個(gè)月還能應(yīng)付，時(shí)間一長，資金鏈斷裂，不得不降價(jià)售房。至此，房價(jià)開始下跌。張?zhí)m表示，當(dāng)時(shí)“跌得很猛”。

李佳告訴記者，在香河樓市最“瘋狂”那段時(shí)候，曾有開發(fā)商和中介合力哄抬房價(jià)。 “以前各大中介、開發(fā)商合伙去炒，大家合伙一起漲，香河頭幾年也這樣。”李佳說。張?zhí)m告訴記者，其認(rèn)識一位炒房客，手持70多套房，這些房子都使用親友的名字，均是貸款或借款買房，在限購政策出臺后，迫于資金壓力，開始降價(jià)賣房。

前不久，《華夏時(shí)報(bào)》以及多家媒體曾報(bào)道過，燕郊曾經(jīng)出現(xiàn)過一個(gè)事例，總價(jià)300萬的房子，限購后價(jià)格大幅度縮水，總價(jià)變成170萬左右。業(yè)主因償還貸款吃力，不得已喊話“免費(fèi)送房”。接盤者只要肯接盤，房子免費(fèi)，只要將貸款還清即可。

送房的消息一出，許多人難以置信竟有如此“好事”，但進(jìn)一步推敲發(fā)現(xiàn)，償還貸款的錢也足夠按最新的市場價(jià)買一套新房。張?zhí)m對記者表示，“這雖然是個(gè)例，但也說明當(dāng)時(shí)市場的一個(gè)情況。”

未來，香河樓市還會漲價(jià)嗎?一位資深的香河房產(chǎn)中介認(rèn)為，香河樓市未來漲價(jià)與否，主要看未來通州的建設(shè)。目前，不少企業(yè)搬遷通州，如果未來通州的人數(shù)不斷上升，那么日后購房需求必然增加。在此背景下，香河的房價(jià)仍存在漲價(jià)的可能性，但具體漲幅無法確定。

業(yè)內(nèi)專業(yè)人士對購房者建議，在香河買房要有長期自持的準(zhǔn)備，兩年內(nèi)，可能不會有大漲幅。(作者：于麗麗)

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